原来房价跌的原因是它! 现在还能买房吗?


房价降了,业主退房,开发商退款,中介和代理商福利待遇降级,称现在是“排队去死”,龙头大哥万科振臂一呼“活下去”,整个行业瞬间有种“凛冬将至”的既视感,仿佛一切都要完蛋了。真相到底是什么呢?

通过数据显示:国庆期间一线城市同比上升39.5%,其中上海和广州上涨明显,深圳同比下跌50%,北京下跌20%,分化严重;二线重点城市同比上涨27.8%,宁波和苏州最为突出;三线城市下跌明显,跌幅高达51.5%,扬州最高91.7%,其次是南京。这个数据看上去特别糟糕,但不至于低到谷底,不过指出了一个方向,城市分化很严重,三线城市基本要歇菜了。而所有的数据都是通过对比显示出价值的,这些暴跌的城市在前期分别都经历过一轮暴涨,那种暴涨是量价齐涨,是万人抢房的疯狂,现在的情况与其说是降价潮,不如说回归真实。

问题来了,之前的高涨为什么就变成了暴跌?主要原因有两个:

第一、房价已经失去了上涨的动力。

这一轮的大涨最根本的原因当然还是3年前的去库存,棚改货币化安置策略。货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市曾经高达80%,而芜湖,“货币化安置”的比例是100%,市面上流通的钱一下子多了起来基本上都反流到楼市,庞大的三四线暴涨引发了全民的房价上涨预期,又助推了一二线城市的上涨。

这波大涨潮里的开发商做了什么?50家百亿代表房企2017年在一线城市拿地约1800万平方米,同比增长63%;在二线城市拿地约18000万平方米,同比增长46.7%;在三四线城市拿地面积17000万平方米,同比增长145%。土地储备中,三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。碧桂园和恒大正是乘着这股史无前例的东风爬上了房企前三的宝座,傲视群雄。

但如今棚改被叫停,失去了源动力的三四线城市终于从风口掉了下来,原先高杠杆高周转的模式也开始玩不开了,金融渠道收紧,之前深陷大规模扩张的房企出现资金链短缺,甚至是高额的银行债务,最后只好降价卖房,求得生存。先活着,再想办法东山再起。

第二、中国的经济增长放缓。

在改革开放之后,中国用20年的时间把城镇化从不到20%提高如今的58%(一线城市高达86%),同样的数据欧洲国家用了100年,美国用了60年。中国可以取得如今的速度,一方面是宽松的货币体系,另一方面是人口红利,如今这两方面的优势正在消失,房价上涨到了天花板。城市没有庞大的人口基础和产业发展,房价再怎么涨也是一场幻觉。

可以说去库存和棚改是中国经济先阶段最后的一剂猛药,接下来的推动力就必须转到实体经济上来,不要再扩大泡沫,也不能让泡沫爆炸,房价上涨超过了经济增长最后就会走上日本的老路,房价暴跌60%,国民成了最大的受害者,而现在中国房地产最大的受害者就是开发商,但曾经最大的受益者也是开发商啊,所以出来混,迟早都是要还的。

从原先的房价高涨预期,到如今的观望情绪浓厚,中国的购房者也从疯狂转为理智,换个角度来看,剔除开发商为回笼资金做出的降价举动,如今的降价潮恰恰可以看出哪个城市,哪个区域最抗跌,在这些区域中选择最优的房子才是我们这些普通购房者最应该关心的,先有个地方住,再来考虑国家大势吧。


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